二手集资房买卖缘何引发争议？

　　14年前，河北省邢台市的宋士来在当地买下一套拥有75%产权的二手集资房，当时原房主承诺：待政策允许时会协助小宋办理剩余25%公产权的认购手续。现如今房价居高不下，虽然购房政策松动，但原房主却不兑现承诺，一场诉讼拉开帷幕。

城市安家，二手集资房低价购

　　1983年3月，宋士来出生在河北省某偏僻的山区，通过十几年寒窗苦读考取了邢台一所大学。2003年大学毕业后，他应聘到一家修理厂当修理工，平时住单位集体宿舍。一年后，宋士来经人介绍认识了女友黄霞。为了赢得女友芳心，他爽快地答应了黄霞“尽快在城市里购房”的要求。然而，当时一套不足百平方米的新房也要几十万元，这让月薪不足千元的宋士来望而却步：何年何月才能买得起这天价房啊？
　　和男友相处两个月了，两人彼此吸引，聊得也投机，但黄霞就是看不到男友买房的具体行动。无奈之下，黄霞随便找个理由便结束了两人的恋爱关系。失恋使宋士来痛苦万分，发誓一定要在城市里有个“安乐窝”，哪怕买套二手房也行。
　　一天，同事发布的一则售房信息让宋士来眼前一亮，他立马接通电话与房主马铭林见面。年过半百的马铭林是市木材厂职工，他热心地带着宋士来参观自己的房子，并指着这套两室一厅的房子对他说：“我们单位这套集资房建成于1993年。我有二十多年的工龄，当时花了两万多元，我们搬进来还没住满十年。我老伴是中学教师，她单位也建了住宅楼。我们准备换个更大的房子，要不是现在资金欠缺，我们还舍不得卖这套房。”
　　宋士来边听马铭林滔滔不绝的介绍，边查看房子的整体结构。这是一套不足50平方米的蜗居，客厅、卧室、厨房、卫生间一应俱全。宋士来心里盘算：房子位置处于市中心，虽然面积小了点，但若是小两口住也足够了。半小时后，宋士来给出综合评价：“麻雀虽小，五脏俱全，市中心地段，真是不错！”
　　马铭林也直言不讳：“说实话，这套房产我只购得75%产权，另外25%的产权还在单位手中，不知道木材厂何时出售⋯⋯如果你诚心想要，价格上还可以优惠。”听说马铭林没有房子的全部产权，担心房子不能过户，宋士杰有些犹豫。马铭林看出了他的心思，补充道：“再过几年，房改政策一变，我一定协助你购买剩余的25%产权，办理过户变更手续。”听到马铭林这番承诺，宋士杰打消疑虑，决定抓住这次购房机会。两人一番讨价还价后，房价由4万元降至3.8万元。
　　一周后，宋士来拿出自己的1.5万元积蓄，又向亲朋好友借来两万多元，终于凑齐了购房款。2004年3月的一个周末，双方签订购房合同，宋士来拿出3.8万元交给马铭林，马铭林把75%的房屋产权证书交到宋士来手中，并在《购房协议书》中载明：“协助乙方(小宋)办理25%产权认购手续”，然后在协议书最末处签名、按印。

十余年后，办过户手续引争议

　　宋士来拿到房子钥匙，简单装修后搬进了新房。日子如白驹过隙。十年间，宋士来在这套房子里完成了娶妻生子的人生大事。这些年，房价猛涨了近10倍，宋士来庆幸自己当初能果断地买下这套房子。然而，每每看到抽屉中那份购房协议书，宋士来和媳妇总有些失落感，他们清楚，只要没办理过户变更手续，这套房子就不算真正的属于自己。
　　宋士来夫妻盼星盼月，终于盼来房改政策松动。2015年夏天，他从电视上获悉市房管局和物价局联合出台了《关于进一步做好公有住房出售有关工作的通知》，自己购得的这套集资房正好建于1998年之前，属于出售的范畴。马铭林当初答应协助自己购买木材厂拥有的25%产权，房产真正属于自己的日子指日可待，宋士来想想都心花怒放。
　　可事实是宋士来碰了一鼻子灰。那天，他兴冲冲地找到马铭林协商购买剩余产权的事，谁料马铭林不仅没答应协助购买剩余的25%产权，还下了逐客令：“赶紧离开我家，不然我就报警了！”
　　协商不成，宋士来无奈地离去。等待了一个多月，也不见马铭林付诸任何行动。宋士来寝食难安，只得一纸诉状把马铭林起诉到桥东区法院，请求法院确认2004年双方签订的购房协议书有效，判令马铭林协助办理房屋所有权证变更手续。
　　宋士来在起诉状中阐述了购房经过，并将购房协议书复印件作为书证交到了法院。马铭林作为被告在答辩状中写道：“我与木材厂签订的《集资建房协议书》中明确载明‘集资房仅限于我（乙方）及直系亲属居住，出售时在同等条件下，木材厂有优先购买权。’原告购买我这套集资房时，我妻子和单位木材厂根本不知情，更没经过两方同意，因此我签订的协议无效。另外，现在这套住房的25%产权仍在木材厂名下，木材厂是否同意卖给宋士来尚未可知，我没有义务协助宋士来办理房屋变更过户手续。”

法庭激辩，被告执意不办过户手续

　　住了十几年的房子现在被主张购房协议无效，宋士来气愤至极。二人剑拔弩张地来到法院，起初，经过桥东区法官的耐心调解，宋士来同意向马铭林道歉，马铭林也愿意在和解的轨道上化干戈为玉帛，但附加条件是让宋士来购买市木材厂25%公产权后再支付马铭林3万元。
　　宋士来认为钱多少不是问题，是马铭林怎能不讲诚信？凭空多出来的这项附加条件他无法接受。这样，双方的调解最后以失败告终。于是,开庭审理成为必然。主审法官考虑到这场官司极可能损害木材厂的利益，专门通知木材厂负责人，但被明确告知“放弃参加庭审”。
　　2015年12月，这起房屋买卖合同纠纷案拉开庭审序幕。庭审中，宋士来提出“事实说”对抗马铭林所谓的老伴儿和木材厂的“不知情说”：购房时，被告马铭林是要换大房子才将木材厂的房屋卖掉的。购房协议上有马铭林夫妇的签名，马铭林的老伴儿不可能不知情；我在房里住了十多年，从邻居到居委会无人不知我买的是马铭林的房子。2005年木材厂改装电表，我作为户主缴纳费用，木材厂知道马铭林的房屋已换主人，但没提出任何异议。这些事实说明马铭林的老伴儿和木材厂是知道房子被卖掉的。马铭林是因为我不答应再支付他3万元，才找理由毁约的。
　　针对25%剩余产权的购买权，宋士来称：“这份购房协议书上，老马已明确把木材厂25%产权的购买权转让给我，老马有协助我完成购买剩余产权的义务。”
　　对此，马铭林却有另一番说法：“购买房屋的公产权受制于国家强制性规定，依附特定合同不能转让。还有，《市房改首次上市出售管理暂行办理》第五条规定：‘未过渡到全部产权的房子不能上市交易。’我这套集资房仅有75%的产权是不能办理过户手续的，只有我购得木材厂剩余产权，获得100%产权后，才能办理过户手续。因此，应由售房单位的职工依据自己的工龄、职称、职务等补偿先买下木材厂25%的产权，由我再卖给宋士来，而后再协助办理过户手续。”
　　对于《购房协议书》留下马铭林妻子的名字问题，马铭林称是他代签。马铭林出示了《已购共有住房和经济适用房上市出售管理办法》及《集资建房协议书》等有关书证。
　　庭审结束时，鉴于这套不足50平方米的单位集资房产权复杂，涉及市木材厂第三人利益及一些行政法规，双方争议较大，法官表示：原告宋士来请求确认享有剩余25%公产权的认购权，取决于政策是否允许，从庭审和现有证据综合看原告不具备直接认购的条件。
　　亲爱的读者：被告马铭林和原告宋士来签订的《购房协议书》有效吗？原告宋士来能享有房屋的75%产权吗?这套部分产权的二手集资房的归属,法院又该如何评判呢？
　　（答案见本期）

● 责任编辑：崔勃