双倍返还定金就可以毁约吗？

　　近年来，商品房价格刹不住车似的疯狂上涨，节节攀升，甚至隔几天就涨一波。这种状况导致一些已经签了合同还没有过户的正在进行中的房地产交易很不稳定，因为房价涨幅较大，卖房者心有不甘要求加价，而已交定金的买房者当然不同意加价，由此引发不少纠纷。心理失衡的卖方自然不愿按合同价卖房子，认为即使赔偿买方定金，重新出售房子也是划算的。那么，卖房者双倍返还定金就可以理所当然的毁约吗？

房价上涨卖方毁约

　　2015年下半年，因为手头终于凑够了买房的首付，苏州市民甘服民兴起了买房的念头，这可是一件大事，他和家人考察了两个来月，来来回回看了十几处房子，年底时通过苏州嘉嘉房地产经纪有限公司马阿鲁和祝灵的介绍，终于选中了苏州市民成丰银拥有的一套200多平方米的房子。
　　经几次协商，双方在当年12月7日签订了《房屋买卖合同》，约定成丰银（甲方）将苏州市吴中区阳光水榭花园×幢×室房屋出售给甘服民（乙方），成交总价303万元。房屋基本情况：建筑面积209.13平方米，含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，其他以物品清单为准。合同中约定：乙方应于2015年12月7日、8日分别支付甲方定金2万元、3万元，共计5万元。甲方应于2016年3月10日注销他项权证。双方约定部分房款以贷款方式付款，银行贷款下放后三个工作日内办理过户手续。如果未按约按期履行合同，守约方有权要求违约方按照每日合同总价万分之二支付违约金，并要求继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同，违约方10日内仍未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应按总房款10%承担违约责任。合同履行中发生争议的，可向房屋所在地法院起诉，诉讼费、律师费由违约方承担。另外，合同手写部分约定，此房价含买断汽车库一个、生活广场地下停车位一个；如甲方违约需赔偿双倍定金给乙方，乙方违约则定金不退还。
　　合同签订后，甘服民非常高兴，按照约定于2015年12月7日、8日分两次支付成丰银定金共计5万元，然后就静等成丰银2016年3月10日注销他项权证后，自己去贷款。在合同履行期间，苏州的房价一直在涨，甘服民暗自庆幸自己下手早、下手快。
　　2016年2月23日，眼见离约定注销他项权证的日子还有半个多月，有些不放心的甘服民联系了中介公司的马阿鲁，称希望可以在3月10日过户，马阿鲁将此消息转告了成丰银。3月5日，成丰银给马阿鲁打电话，突然提出房子不再卖给甘服民了，原因是房屋价格涨得比较厉害。

买方起诉要求赔偿

　　马阿鲁立即将这一消息转告给甘服民，这可把甘服民急坏了，怎么说变就变呀？急忙请求中介从中调解，无奈房主一方似乎已铁了心。3月7日，甘服民正式发函给成丰银及中介公司，要求成丰银在2016年3月10日前注销涉案房产的他项权证，并于2016年3月11日协助甘服民办理过户网签及资金托管手续。成丰银却拒绝接收函件，甘服民只好多次联系中介公司，请求协调成丰银配合办理网签、资金托管手续。中介公司虽然积极找成丰银沟通，但成丰银一直拒绝履行合同，明确表示不再配合办理网签、资金托管等过户手续。
　　甘服民看出成丰银是不想卖房了，难道自己前后几个月的奔波都白费了工夫，白纸黑字的合同也全部作废，煮熟的鸭子就这样飞了吗？ 2016年3月16日，甘服民不想咽下这口窝囊气，决定聘请律师和成丰银打官司。在正式起诉前，甘服民的代理律师于3月17日向成丰银发函，要求成丰银于2016年3月22日前注销他项权证并协助甘服民办理网签手续；并正式告知，如逾期未履行，将根据合同约定追究其违约责任并要求其赔偿损失。次日，成丰银签收了律师函，但并没有按照律师函的要求办理相关事项。看来只能法庭见了，3月23日，甘服民向吴中法院提起诉讼，要求判令甘服民、成丰银之间签订的《房屋买卖合同》于2016年3月23日（立案之日）解除;判令成丰银退还定金5万元，并支付损害赔偿金90万元、违约金30.3万元及相关律师费用。
　　吴中法院公开开庭审理了此案。审理中，甘服民撤回要求成丰银支付违约金的诉讼请求。在法院审理期间，经甘服民申请，吴中法院委托苏州某评估咨询公司对涉案的吴中区阳光水榭花园×幢×室房屋、11号车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。鉴定人员通过多方调查，结合中介机构的挂牌交易记录、住建局的成交价以及苏州的房价指数等情况定出了涉案房屋的评估价：涉案房屋评估总价3581100元、11号车库评估总价8万元、装修及附属设施评估总价119500元，加上室内资产估价142782元，共计3923382元。甘服民为此预付鉴定费27102元。
　　

赔不赔法官一锤定音

　　房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加。看到房价上涨，卖房人要求买房人加价，加价不成时，有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效，比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权；有的房主则以拒收房款等方式，制造买房人延期付款的情形，再主张买方违约，要求解除合同；甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。
　　本案的卖方成丰银则是直接毁约，他认为自己只要双倍返还定金即可。成丰银向法院表示，他同意解除《房屋买卖合同》，解除时间为2016年3月5日。但他认为，合同第8条手写的定金条款效力应该优先于合同第6条第4款打印好的违约金格式条款。他同意按照合同第8条约定双倍返还定金。甘服民主张的违约金、损失赔偿金属于多重主张，不应同时适用，不应支持。另外，甘服民主张的律师费于法无据。
　　亲爱的读者：出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。本案中，成丰银的如意算盘打得响：合同中约定的定金是5万元，即使双倍返还定金，自己也就是5万元的付出，而毁约后重新卖房却可以多收入近百万元。成丰银的如意算盘，法院会帮他一起打吗？
　　（答案见本期）
　　（文中当事人为化名）

● 责任编辑：崔勃