“蛮横”的承租人

房屋买卖暗藏危机

　　小王和女友经过多年的恋爱，终于决定要结婚了。结婚的头等大事就是买房子。小王和女友半年来看了好多套房子，总是因为这样那样的原因而不甚满意，眼瞅着婚期越来越近，他们也有些心焦了。直到有一天房屋中介人员打来电话告诉小王幸福里小区有一套房子不错，建议他们看看，小王二话没说立刻同意。
　　中介人员敲开房门，开门的是租住房屋的小张。小张见是陌生人，便问道：“你们找谁啊？”
　　“对不起，打扰了。我们是房屋中介，房主陈先生打算出售这套房产，我们今天带客户来看看房子。”
“房东要卖房？没听他说起啊！”小张吃了一惊。正在此时，房东老陈的电话正好打来。老陈在电话里告诉小张他打算出售这套房产，最近可能会有看房子的人，请小张多配合。“这个老陈，卖房子这么大的事儿也不提前吭一声。我这租的好好的，他却要卖房了。好吧，你们进来看吧。”小张虽然嘴里嘟囔着不太满意，但是仍然配合小王他们看房子。
　　小王和女友一边道谢一边仔细打量起这套房子来。经过一番考察，小王和女友对这套房子的地点、户型、朝向、楼层都十分满意，觉得这套房子简直就像是给他们俩结婚量身定做的一样。
　　小张看到小王他们脸上露出满意的表情，便攀谈道：“看上这房子了？要买？”
　　“嗯，这房子不错。我们看了好多房子都不如意，这套房子挺符合我们心意的。”小王一边仔细看着房子，一边回答道。
　　“房东卖多少钱？”小张问。
　　“挂出来的价格是210万，我们还得问问房主能不能再便宜一点。”
　　“210万？不便宜啊！”小张知道最近房价在上涨，但是听到了价格后还是比较吃惊。
　　“唉，没办法啊，我们结婚得买房啊。现在不买，就怕以后还得涨。”小王轻轻叹了口气。
　　“是啊，这年头房价压死人啊。”小张也叹了口气。
　　“我看咱俩年龄差不多，你没考虑过买房子？”小王问。
　　“哪有那么多钱啊，不过房子早晚得买，我再想想吧。你们慢慢看。”小张苦笑了一声。
　　看完房子后，小王和女友当即决定买下这套房子。在中介人员的联系下，小王、中介公司、房主老陈签订了房屋居间买卖合同，约定小王以210万元的价格买下老陈的房子，小王先行支付定金20万元，余款通过银行贷款方式在两个月内支付完毕，老陈则自合同签订之日起两个月内将房屋交付小王。双方随后到房管部门办理了网签手续签订了制式合同，小王的按揭贷款也审批通过，190万元的余款打入了老陈名下的房管部门监管账户。就在一切仿佛都非常顺畅的时候，麻烦却不声不响地来了。

任性租客拒不腾房

　　房主老陈与小王签订合同后，便开始通知租户小张做好腾房准备。由于小张的租期并未到期，老陈自愿免除小张一个月的租金作为补偿，但是小张对此却并不领情，不同意腾房，坚持要履行完租房合同。老陈对此大吃一惊，经过几次协商，小张的立场仍然没有改变。距离给小王交房的时间越来越近了，老陈心急火燎，便给小张撂了一句狠话：
　　“房子是我的，我想租想卖你管不着。反正这房子已经卖了，你得腾房！”
　　小张听后顿时火冒三丈：“房子是你的不假，但是咱们是签了合同的，你这么做可违法了！你要是好说好商量咱们还有的谈，要是耍横的，我可不答应！”
　　“我违法？小毛孩子你懂什么法！我自己的房子我做主。”老陈也不甘示弱。
　　“我已经问过我的律师朋友了，我现在享有合法的承租权，不管房主换成谁，我都可以继续履行完租房合同，这叫买卖不破租赁，你知道了吧！所以，我不腾房是合法的，你不能赶我走！另外……”小张嘿了一声继续说道：“你卖房子也不告诉我一声，我现在正式告知你，我依法享有优先购买权，你不通知我就把房子卖了已经侵犯了我的优先购买权，按照你签的买卖合同的同等条件，我要求买这套房子。”
　　小张的话就像一盆冷水，哗的一下把老陈浇了个激灵，老陈的火气一下子就泄了——他似乎曾经在电视里听说过小张刚才提到的什么优先购买权之类的话，如果小张说的是真的，那么他和小王签订的合同可就遇上大麻烦了，到时候如果无法向小王交房，那么就面临着巨额的违约金和赔偿责任。老陈越想越觉得不对，但是又觉得小张是在吓唬他：“你要买这房子？你买得起吗？”小张撇撇嘴说道：“不就是210万吗？我已经跟房屋中介咨询过了，我是首次置业，我眼下的存款加上父母的赞助完全可以支付首付款，住房贷款的审批也不成问题。”老陈这下子有点发蒙，于是自己给自己找了个台阶，便匆匆离去。到家后，老陈立刻向律师进行了咨询，得到的答复与小张所言基本一致。这下老陈傻眼了，一面是小王催促的电话，另一面则是小张给他出的这个难题，到底该何去何从呢？
　　经过反复咨询，最后老陈决定转变态度妥协让步。经过老陈、小王、小张三方反复协商，最终达成了调解方案：老陈和小王的合同继续履行，老陈一次性补偿小张8万元并免除小张三个月房租，小张不再主张优先购买权并同意按照老陈和小王签订的合同所约定的交房时间腾空房屋。

“蛮横”租户背后的法律玄机

　　一场看似剑拔弩张的纠纷就这样和平解决了。那么租户小张的主张究竟是虚张声势，还是确有法律依据呢？应该讲，小张所主张的买卖不破租赁和承租人优先购买权都是有法律明确规定的。
　　所谓买卖不破租赁，是指在房屋租赁期间如果发生房屋买卖而导致房屋所有权人变化的，该租赁合同不受房屋所有权人变化的影响，新房主有义务替代原房主继续履行房屋租赁合同，承租人则应当依照原合同向新房主履行交付租金等租赁义务。合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”法律这样规定的深层次原因在于租赁权“物权化”的特点，也就是说租赁权虽然只是一种债权，但是法律为了稳定交易秩序、促进物尽其用，授予租赁权某些物权的特性，令其具有一定程度的排他性。除了法定情形外，无论房屋所有权人如何变化，承租人都可以安心地基于租赁合同继续承租房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”所以，小张所说的就算卖了房子也不能把他赶出去，是完全正确的。
　　所谓承租人优先购买权，是指房屋承租人在同等条件下，享有优先购买承租房屋的权利。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据该条法律，房主必须在合理期限内通知承租人其出售房屋的消息，当包括承租人在内的好几个人都想买同一套房子，那么在大家出价相同的条件下，房主必须卖给承租人。不论违反了上面哪一条，房主都侵犯了承租人的优先购买权，可能要承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”上述的“合理期限”司法实践中一般掌握在三个月以内。当然，优先购买权也不是绝对的，当房主已经履行了通知义务，但承租人在十五日内未明确表示购买的，则承租人丧失优先购买权。所以，小张所主张的优先购买权以及指责老陈侵犯其该项权利的说法，决不是说说而已，而是白纸黑字写在法律上面的。
　　把自己的房子租给别人，千万不要以为租户只享有承租的权利，或者不把房屋承租权放在眼里。由于法律制度上“债权物权化”的制度，房屋租赁权中包含了某些物权才具有的效力。所以在租赁合同尚未到期的情况下想出售房屋，一定先查查法律、问问律师，以防吃了不懂法的亏。

● 责任编辑：刘瑜