同时买房，为何有人欢喜有人愁？

　　随着房地产价格的上涨，房产几乎已经成为人们最重要的财产。很多人一生心血最终也就化为一两套房产。因此，买房卖房也就成了老百姓生活中举足轻重的大事。遇到诚信可靠的交易对象，万事顺遂；可是一旦遇到不诚信的人，就可能遭遇大麻烦。

看准时机下手准 欢天喜地买新房

　　李大庆与张大贺是邻居，从小到大形影不离，关系好得跟一个人似的。每遇大事，两人都会商量一番。2014年3月，李大庆在房屋中介看上了一处二手房销售信息，有心购买一套改善居住条件。于是，李大庆找张大贺商量。张大贺在实地考察了这个二手房所在楼盘后，认为该楼盘是次新房，地段、户型、环境、交通等都比较理想，尤其是张大贺隐隐感觉房价又有往上蹿的迹象，于是极力支持李大庆购房的想法，同时自己也决定在同一小区购买一套。于是，两人打定主意后一同在房屋中介公司和房主签订了房产买卖合同，各自购买了一套房产。
　　说来也巧，这两套房屋的房主都是一个叫刘大可的建材商人。为了增加流动资金投入生意，刘大可将自己名下的好几套房产委托给房屋中介公司对外销售。没想到房屋信息发布不到两个月，李大庆和张大贺便出手购买了其中的两套房产。刘大可急于获得流动资金，所以在房屋总价上还做了适度优惠，这让李大庆和张大贺更加满意。
　　由于房产总价适中，也具备一定经济实力，所以李大庆全款买房；而张大贺则由于经营生意占用了部分资金，且之前的房贷仍未清偿完毕，依照当时的政策无法再从银行获得贷款，于是张大贺便选择了分期付款的购房方式，不过刘大可和张大贺特别约定只有在全款付清的情况下才可以办理房屋过户手续。2014年5月10日，房屋顺利交付。之后没多久，房价便开始节节攀升。两人每每谈及此事，不由得喜上眉梢。

办证遇阻埋下隐患

　　按照李大庆和刘大可签订的房屋买卖合同的约定，李大庆交付全款后，刘大可将房屋交付李大庆，房屋交付后30日内双方办理完毕房产过户手续。可是，到了2014年9月，房产过户手续还是迟迟不能办理。因为，李大庆需要将孩子的户籍迁入新居，以便日后可以进入该学区的小学就学，所以他屡次催促刘大可办理房屋过户手续，刘大可总是以生意上的各种理由拖延。可是，刘大可拖延归拖延，却总是按照合同向李大庆支付了延期办理房屋过户手续的违约金，此外还特地退还了1万元的房款用于赔偿李大庆的损失，保证在把生意问题解决后立刻办理房屋过户。此外，刘大可还将房产证交给李大庆保管作为抵押表明诚意。张大贺则不太着急，主要是张大贺因为资金压力尚未支付完毕全部购房款项，甚至还拖欠了一部分本应分期支付的款项，尚不满足合同约定的办理房屋过户手续的条件。
　　转眼到了2015年1月，即使有刘大可的房产证作抵押，李大庆也坐不住了，他先后给刘大可发出了两份措辞严厉的催促函，要求刘大可立即与其办理房产过户手续。可是，刘大可依旧是那个诚恳的老样子：先表示歉意，再解释各种原因，承诺依照约定支付延期办理房产过户手续的违约金，最后拍胸脯表态阻碍因素马上就会解决，他会立刻配合李大庆办理过户手续。

天降横祸方醒悟 亡羊补牢麻烦多

　　时间一天一天地过去，办理房产过户手续的事情还是不见踪影，李大庆便找到张大贺商量打算起诉刘大可。张大贺的情况与李大庆不一样，但是当听到李大庆描述的其屡次催促办理房产过户手续的过程后，觉得再拖下去不是个事，便支持李大庆起诉。
　　就在李大庆准备诉讼之时，他们几乎同时接到了法院的通知，要求他们配合法院对这两套房产的拍卖工作。李大庆和张大贺顿时呆若木鸡，怎么自己买的房子一下子要被法院拍卖呢？经向法院了解后，两人才得知事情的来龙去脉。原来，刘大可为了最大限度获得流动资金，其将房产卖给李大庆和张大贺之后，趁着房屋没有办理过户登记手续，便以这两套房屋为抵押向银行申请短期贷款。银行发放贷款后，刘大可到期未能归还遂被银行诉至法院，法院判决刘大可向银行偿还贷款及利息。
　　判决生效后，刘大可没有主动履行判决，银行申请法院强制执行。法院在执行判决时依法查封了刘大可名下的财产，其中就包括李大庆和张大贺两人购买的房产。两人在咨询了律师后，向法院执行部门提出了执行异议。法院执行部门经过审查认为房产至今仍登记在刘大可名下，所以对该财产进行查封没有违反法律规定，驳回了两人的执行异议申请。两人随即以刘大可和银行为被告，依法向法院提起案外人执行异议之诉，要求确认他们所购买的房产为其所有，并要求法院解除对上述房产的查封。
　

同是天涯沦落人 结果迥异悔断肠

　　法院经审理后对两人起诉的案件分别作出判决，判令立即解除对李大庆购买的房产的查封，确认该房产为李大庆所有，但是却判决驳回张大贺的诉讼请求。同是天涯沦落人，为何最终的结果却大相径庭呢？要想搞清楚这个问题，就必须深入了解案外人执行异议之诉这类特殊案件的审理标准。
　　案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不许对该标的实施执行的诉讼。引发这类诉讼的原因是案外人认为申请执行人申请法院对特定标的物进行强制执行侵害了其实体权益。以本案为例，就是李大庆和张大贺认为房屋系其购买所有，不再属于刘大可所有，法院在强制执行时将他们购买的房产当成刘大可的财产进行查封、拍卖，侵害了他们的财产权。为了保护真实权利人的民事权利，法律允许当事人先行向法院提出执行异议，由法院执行部门进行审查，如果审查的结果是驳回当事人的执行异议申请，那么当事人就可以像李大庆和张大贺一样正式起诉，提起案外人执行异议之诉，由法院审判部门进行审理。
　　司法实践中，法院一般根据2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和2015年5月5日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，来审理原告提出的案外人执行异议之诉。针对卖房人（被执行人）是非房地产开发商欠付金钱债务而被强制执行的情况（也就是本案情况），法院要审查以下几个要件：第一，双方在法院查封房产前已经签订了书面房屋买卖合同；第二，买方在法院将房产查封前已经实际占有；第三，买方已经支付了全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款依照法院的要求交付执行；第四，非因买方自身原因未办理过户登记。当上述四个要件全部具备时会判决解除查封。
　　对照上述要件，我们就会发现李大庆赢得诉讼完全符合法律，而张大贺输了官司则理所必然。李大庆和刘大可签订房屋买卖合同的时间和李大庆实际入住使用房屋的时间均早于房屋被法院查封的时间，而且，李大庆已经向刘大可全部支付了购房款。最关键的是，李大庆始终在通过各种方式催促刘大可办理房屋过户登记手续，但是刘大可始终以各种理由拖延而不予配合，导致在房屋被法院查封前未能办理过户手续，李大庆对此没有任何过错。由于李大庆的行为全部符合上述要件的要求，法院最终判决支持了李大庆的诉讼请求。张大贺就没那么幸运了。
　　张大贺与刘大可签订房屋买卖合同的时间和实际入住使用房屋的时间虽然都早于房屋被法院查封的时间，但是张大贺并未向刘大可付清全部购房款，也没有完全向刘大可付清依约应当支付的分期款。而且，由于房款没有付清，张大贺没有达到依约要求刘大可办理房屋过户登记手续的条件，对于房屋没有办理过户登记是有明显过错的。所以，张大贺不满足上述四个要件的要求，法院驳回其诉讼请求也在意料之中。
　　（文中人名均为化名）

● 责任编辑：刘瑜