不实“学区房”宣传，开发商是否违约？

　　为了不让孩子输在起跑线上，生活中的家长们也不断上演着电视剧《虎妈猫爸》中的桥段——家庭不惜负债购置名校学区房。然而，最让家长们担心的是，买到的房子并非如开发商所宣传的那样配置了名校教育资源。

夫妻“捡宝”，签约名校学区房

　　在上海工作多年的赵刚，自2008年与陈梅结婚后，一直住在公租房内。根据上海市住建局的规定，他们住满6年时必须搬离。2013年年初，眼看公租房快要到期，儿子也已3岁，即将上幼儿园，赵刚夫妇经常愁眉紧锁。恰巧春节前，赵刚从公司拿到了一笔可观的年终奖，加上家里的存款，终于凑够了买房的首付。当晚，两人商量着买哪里的房子时，妻子陈梅提议说：“干脆就买套学区房吧，为孩子打造好起跑线。”看着在一旁独自玩耍的儿子，赵刚同意了。
　　2013年2月28日晚，赵刚夫妇忙完家务后坐下来看电视，当频道定格在某电视台《今日房产》栏目时，两人的眼球不由定了神，这是一档看房专题节目，节目正推介上海佳明房产经营公司（以下简称佳明公司）在上海市某科技园区新开发的楼盘。在栏目主持人的询问下，置业顾问侃侃而谈：“佳明房产看中科技园区板块的三大特点——教育、科技和生态。关于教育，我们这边有闵行大学城，其中包括某大学和某大学闵行校区等全国重点大学。我们项目的西侧，就是某大附属幼儿园、小学、初中和高中……”随着镜头的推进，一幢幢房屋正在施工，楼与楼的间距显得十分开阔。
　　这期看房专题片，让赵刚和陈梅看得心花怒放。他们心想，轮流帮忙照看孩子的双方父母都上了岁数，且是外乡人，很不方便。如果能买上靠近名校的学区房，不仅接送孩子十分便利，还坐拥优质教育资源，让孩子赢在起跑线，多好！
　　因此，第二天一早，他们就迫不及待赶往售楼现场。售楼小姐笑盈盈地递上了售楼宣传书，只见封面上“全阶段精英教育，足不出园读名校”的字样格外醒目。内页上的“名校荟萃，全程精英教育。让您的孩子足不出园，即可完成从幼儿园至大学。园区包括某大附属幼儿园、某大附属小学、附属初中……名校环绕，坐拥学区中心，让您的孩子赢在起点”等一系列描述，更让他俩乐开了怀。赵刚和陈梅认为这处楼盘是重点示范性学校的学区房，更让他们意外惊喜的是，房屋起步单价每平方米仅1.4万元，而相距不足一公里的另一家楼盘，每平方米单价却是3.5万元。相比之下，如果买100平方米的房子，不就白捡了200多万元吗？
　　3月16日，赵刚夫妇与佳明公司签订了上海市商品房预售合同，首付38万元并办理按揭贷款购买了一套102平方米的三居室，总价款149万多元。在该合同中，特别注明了广告宣传不列为合同的附件或组成部分的条款，这段内容并没有引起赵刚夫妇的质疑，同时，合同中也没有明确违约责任。

业主惊愕，不实广告被打假

　　签订完房屋合同，赵刚夫妇一面静候房屋落成的佳音，一面到教育部门打听学校配套情况。教育局明确答复，尚未对该小区进行教育资源配置，没有开发商所宣传的名校附属学校这一说。闻此，赵刚夫妇虽然有一些失落，但转而一想，这处楼盘价格也确实便宜，放在别处，暂时也没有实力买。何况，学校配套是迟早的事，兴许开发商的宣传资料确实是真的，就没有向佳明公司提出异议。
　　2013年12月26日，赵刚夫妇终于拿到了新房钥匙。2014年1月，有关教育部门发文明确，该小区对口幼儿园及小学分别为上海市闵行区某幼儿园及某小学，而不是电视节目和楼书中所称的名校附属幼儿园和小学。赵刚得知后，立即找到了佳明公司售楼处：“电视上明明说的是某大的附属学校，为什么偷梁换柱？”面对赵刚提出的质疑，售楼经理耸了耸肩：教育资源的配置，公司说了不算，最终是由政府来定，你懂的。对方还指着“楼书”最后一页上的一行小字说：“你看，‘宣传资料仅供参考，一切以商品房买卖合同为准’。咱们签订的合同中并没有说名校配套呀！”
　　“这明摆着是欺骗！”对售楼经理的说辞，赵刚十分恼火。他专门建立了QQ群，与其他业主抱团维权。但是，经过几个月的较量，开发商并没有给出说法。紧接着，赵刚和其他业主向上海市工商行政管理局闵行分局投诉。该局经过调查发现，2013年2月26日，佳明公司为推广其开发的楼盘，与上海某文化传播有限公司签订了一份广告委托代理投放、发布合同，双方约定由佳明公司支付7万多元的广告费，文化公司按照佳明公司的要求，负责制作并在某电视台《今日房产》栏目投放一期楼盘的电视广告。2013年2月28日，文化公司在制作完广告样稿并经佳明公司审核认可通过后，按照双方合同约定，在当天的某电视台《今日房产》栏目为佳明公司发布一则楼盘的看房专题电视广告。
　　于是，2014年12月26日，闵行工商分局对佳明公司作出处罚决定，其主要内容为：佳明公司利用广告对房产销售作虚假宣传的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗和误导消费者”的规定，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传，根据《房地产广告发布暂行规定》第三条规定，决定对佳明公司予以行政处罚。

不甘被欺，业主起诉维权

　　工商行政处罚决定生效后，虽然坐实了佳明公司销售房产时的虚假宣传行为，但是，房产预售合同中也确有“宣传资料仅供参考，一切以商品房买卖合同为准”这一条，对此，赵刚感到心中没底，他经过咨询，有律师提出，电视专题片和楼书等宣传资料是公开要约，应作为售房合同的补充条款，佳明公司应对其虚假宣传行为承担违约责任。
　　从2015年3月起，赵刚联合多名业主与佳明公司交涉，公司回应，需要等待高层研究。8月底，公司召开业主见面会，一位负责人出面接待了大家，他振振有词地说：“请大家看清楚，‘楼书’上白纸黑字注明‘解释权归开发商’，现在我们的解释是：‘楼书’、电视节目不是购房合同的一部分。”当场，赵刚大呼：与开发商交涉不可能有戏，我们法庭上见！
　　2015年9月15日，率先于其他业主，赵刚和陈梅共同具名将佳明公司告到了闵行区人民法院。在法院公开开庭审理过程中，赵刚和陈梅主张其购买的房屋所对口的学校并非佳明公司宣传的配套教育资源，被告方违反了合同约定，应当承担违约责任，要求佳明公司赔偿合同违约金10万元。
　　佳明公司则辩称，赵刚和陈梅是基于价格的差异才选择与售楼处签订的合同。其在购房前对学校的配套问题完全可以自行向教育部门核实。而2013年电视台《今日房产》栏目里投放的广告中关于配套教育设施的内容是主持人询问，而并非销售人员的自主陈述。广告内容并未对涉案房屋销售价格产生实际影响，且合同中注明广告宣传不作为附件，不能成为要约。因此，佳明公司的广告宣传并未构成违约，故公司不存在任何违约的行为，不同意原告赵刚、陈梅的请求。
　　亲爱的读者：本案中的争议焦点是开发商在电视广告和楼书上的名校学区房宣传是否属于合同要约？开发商是否应对其虚假宣传行为承担违约责任？赵刚、陈梅要求佳明公司赔偿合同违约金10万元的诉请，能够得到法院支持吗？
　　（答案见本期）

责任编辑：崔勃