南通法院“解除合同”为哪般？

　　江苏省南通市区32户购房户与南通久发公司签订的商品房预（销）售合同约定：房价一次性定价，单价不变（其价格为每平方米2100元左右），总价按实际面积调整。同时交付合同总价20%不等的定金和购房款，以后根据工程进展情况，合同分次付清全部房款，并规定应于2003年12月30日前交房。
　　然而，久发公司不久便提出拆迁受阻，二期款暂时不收，并言明合同有效，房子肯定要盖的。对此，购房户只好一面耐心等待，一面通过电话等不同方式经常询问工程进展。同时，还按照久发公司提出的要求尽力为其促成拆迁，先后多次组织人员奔跑市政府、崇川区教体局，要求尽快敦促崇川区辅读学校搬迁。
　　在这期间，购房户们反复追问到底何时开发。然而，久发公司一直拖到2009年下半年才得以动工，如此大家心情稍微好受了些。

诉 争

　　据购房户介绍，动工不久，久发公司随着成本的提高、市场房价的大幅上涨，在利益驱动之下，违背商业道德，不顾购房户苦等8年的辛酸，竟要求购房户以近市场价格结算房价，或试图以其他各种理由毁约不交房，并采取恶意违约，用一些站不住脚的理由于2010年11月1日向法院起诉一购房户，企图诉求判决合同无效（2010年12月3日南通电视台、2011年4月11日江海晚报、濠滨论坛等南通主流媒体，都对此事件进行过报道）。2011年11月11日，崇川法院经过慎重研究作出判决（即崇民初字第0207号判决书），判决原购房合同“合法有效”。
　　在此基础上，其余购房户也分别、先后向崇川区人民法院起诉，要求开发商按合同约定履行售房义务。经过一段时间的争取和沟通，终于得到法院的理解并立案受理，作为民事纠纷，崇川法院做了多次耐心的调解工作，但终因双方价格的分歧较大而调解未果。
　　与此同时，法院也对另一有退款情况的购房户（赵祥）起诉案件进行了审理，通过一审和二审，直至2013年10月8日才有了南通市中院的二审判决。
　　有了赵祥这一份解除合同的“生效判决”可比照，于是崇川法院在2013年11月分两次合并开庭审理，并于2013年12月13日同一天对其余31个购房户作出了一审判决。判决书的主要内容是：合同有效；无法履行；开发商承担主要（或全部）责任；解除合同、退还房款、赔偿70%房屋差价损失、久发公司承担诉讼费。由此，购房户有了一份“胜诉”的判决文书。

破 产

　　据购房户介绍，时间进入2014年，一方面我们需要应付开发商被驳回的上诉事宜，另一方面也顶着酷暑、冒着严寒，积极向法院申请强制执行，多次要求政府相关部门协调老百姓的民生问题。终于在2014年8月18日，由时任南通市委政法委领导牵头十多部门领导在市信访局接待我们全体购房户，会上明确表态：你们这是民生问题，市委市政府相当重视，久发案子比较复杂，只有到破产程序中才能解决，你们的利益可以优先受偿。当时我们许多人激动得热泪盈眶。
　　2014年年底，久发公司因债务缠身，被建筑商申请并经法院裁定破产。按照破产清算组的安排，由破产管理人接手久发公司有关事务，31户购房人也一并进行了债权申报。可是，久发公司管理人却错误地将购房人的债权进行无情的分割，使得我们的实际损失得不到应有的赔偿。更令人不解的是，在行政诉讼过程中，信访部门竟然不承认接待的内容，只承认接待的事实，购房户们真是欲哭无泪。
　　在2015年12月18日第二次债权人大会上，由管理人发给购房人的《债权审查通知书》，将赔偿款认定为普通债权。后起诉到港闸法院，该院于2016年4月15日开庭审理，判决驳回原告（购房人）的诉求，在判决书中有两段表述与事实严重不符：1.（原告）“业已向人民法院提起诉讼，要求解除双方的买卖合同，人民法院已判如所请”； 2.“本院认为，法院已依原告的请求判决解除原、被告于2002年签订的商品房预售合同，该判决已发生法律效力。”作为购房户的当事人看了以后觉得莫名其妙，因为购房户们在诉讼请求中从来没有提出过解除合同。

漏 洞

　　经对案件的梳理发现，购房人从起诉书到庭审时都没有解除合同的诉求，其诉讼请求庭审过程当中，可以一目了然。
　　1．2013年11月12日的《庭审笔录》相关内容重点在第35页2至5行和18至24页。
　　法官：“法庭在此进行统一的释明：赵祥案上诉后南通中院已经对合同标的物即房屋是否存在作出了生效判决，按此判决继续履行合同已不可能，请当事人明确主张继续交房的诉讼请求是否变更还是继续坚持你们原来的诉讼请求？”
　　代理律师：“为了便于庭审，我现代15名原告一起陈述，诉讼请求是要求被告按照合同约定履行交房义务，如不能履行的，则按照判决生效之日合同标的房屋同地段房屋市场价与合同约定的价格之差赔偿原告，同时应退还原告已交定金和房款，诉讼费由被告承担。”
　　2．2013年11月13日上午的《庭审笔录》相关内容重点在第30页和31页。
　　法官：“就原告提出的诉讼请求，本院在此集体作出释明：南通中院〔2013〕通中民终字0781号民事判决书已就合同能否得到履行作出了生效判决（宣读判决书相关内容），原告考虑一下自己的诉讼请求？”
　　代理律师：“我今天代理倪牛寿等五位原告一起陈述，诉讼请求为要求被告按照与原告签订的商品房销售合同履行售房义务，如被告不能履行的，则应退还原告已交定金和房款，按照案涉合同项下同地段房屋判决时市场价与原合同价格之间的差价全额赔偿原告，同时承担本案的全部诉讼费用。”

臆 断

　　据购房户介绍，有了赵祥这一份“解除合同”的生效判决，（该户“学田北苑44幢602室”标的物事实存在，能够履行，不需要解除合同。）加上庭审中误导的选择性诉求，崇川法院便进一步断定：
　　“现因规划变更，房屋套数及套型面积均发生了较大变化。根据变更后的规划建成的房屋已非双方签订合同时约定的标的物，故案涉合同无法继续履行，应予解除。”
　　被告久发公司在订立合同后为了获得更大的利益，对合同中约定的住宅未及时开发建设，在取得相邻土地的使用权后，久发公司单方面对原有规划进行了变更，在规划变更前后均未能及时通知当事人，人为地造成案涉合同无法履行。
　　综上，案涉合同有效，被告对合同至今未能履行承担相应法律责任。鉴于目前合同约定的标的物存在交付不能的风险，故案涉合同难以继续履行，被告应赔偿原告相应的损失。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决解除商品房预（销）合同。
　　这样的判决依据合法吗？购房户们认为，按照《商品房销售管理办法》第24条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内，作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　住建部、国家工商行政管理总局颁布的《商品房买卖合同示该范文本》第10条也确认这一原则，该条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等因素影响到买受人所购商品房质量或适用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起若干天(当事人约定)内将买受人已付款退还买受人，并按约定标准付给利息。买受人不退房，应当与出卖人另签订补充协议。
　　我国合同法第93条至97条对合同解除的条件/程序/后果作了规定。当事人的合同解除行为分为两种：一种是当事人双方协商一致解除合同；另一种是由有法定的或约定的解除权的一方作出解除合同的意思表达，这种意思表达不需要征得对方的同意。解除权的行使期限是一种除斥期间，在行使期限内，解除权有效，超过行使期限而不行使解除权，解除权消灭。
　　据购房者介绍，他们根本就没有解除合同的意思，所以法院判处解除合同，是应了谁的请求？匪夷所思。

现 状

　　陈某是一位年已八旬的老人，他说，人到这个年龄，本来应该安度晚年，感谢党和政府的好政策、好时光。但我却不幸上了当，被一个没有信誉、不讲诚信的房屋开发商所害，迄今居无定所。这就是南通有名的久发公司，拿了30多户的部分购房款，赖着不履行合同的官司，这场官司从签订合同日起已有十多年了，老百姓发觉上当起诉打官司也有六年多，花费了无数的诉讼费、保全费、律师费和精力，时间够长了，说明案情较严重。
　　陈某介绍说，开发商拒不执行判决，将我拖进破产，破产管理人（系港闸法院指定）仅将我的定金加银行利息作优先赔偿（因开发商恶意欠债达3亿多元，严重资不抵债，并将其他债务拖进该地产项目来，我最后的希望也破灭了）。等待这么多年，如此结果令人心寒。
　　朱玉（已故）于2015年3月不幸英年早逝，带着满腹的疑惑、无助与辛酸，悲愤地离开了这个世界，到死她都没有能看到久发公司承诺给她的家。据沈建林（朱玉丈夫）介绍：他于2011年12月22日对案涉房屋进行了诉讼前保全，并且房源房号是由久发公司提供的。2012年1月6日久发公司取得了房屋预售许可证后，他与其他购房户踏上了辛酸、曲折、漫长、艰辛的诉讼维权路。久发公司在多次庭审中公然说：你们什么都不会得到的。终于在2013年12月13日一份被法院莫名其妙解除合同的判决，经过二审、再审都维持原判。
　　其间，购房户中许多人都是在外租房过渡（已有13年了，产生的损失可想而知，怎么说都有20多万元直接损失），家家户户为此闹得鸡犬不宁，有的还没等到房子就已经撒手人寰；有的是等房子结婚而现在小孩儿都已经上小学了……
　　如今，看到早已竣工等待验收的建成房屋，购房户们只得“望房兴叹”，想到面临开发商的“交房”或“赔偿款”全部落空的前景，更是心生凄凉。
　　令购房户们至今困惑的是，判决书中并未直接说明标的物是否存在，“标的”的变化是否导致无法履行？是何原因导致无法履行？是否可以通过变更和补充协议制约双方部分或者不完全履行？即使完全不能履行采取全部赔偿办法，是否只能要求解除合同才能判决赔偿？是否可以在保障赔偿兑现的前提下解除合同？本案是否属于合同法第94条第5款“法律规定的其他情形”？本案作为被告是违约方，原告是守约方，法院是否可以不释明就直接解除？
　　记者致电南通中院想就以上问题进行采访，截至发稿时，未得到回复。本刊将继续关注案件的进展。